Методы оценки недвижимости

Выбор метода оценки недвижимости является четвертым этапом процесса оценки. Его осуществлением обязательно должен заниматься эксперт. Реализация данной стадии подразумевает возможность использования определенных методик и подходов, которые могут быть применены для оценки конкретного объекта недвижимости.

В общепринятой мировой практике при оценке недвижимости принято использовать такие профессиональные подходы:

• затратный;
• сравнительный;
• доходный.

При этом каждый из них может быть реализован одним из нескольких методов.

Затратный подход основан на определении той суммы, которая может быть затрачена на замещение или воспроизводство оцениваемого объекта на дату оценки с возможностью ее дальнейшей корректировки на сумму его обесценивания или износа. Главные методы, используемые при затратном подходе, основаны на методе замещения аналогичным в функциональном отношении объектом и методе воспроизводства. Два метода этого подхода очень схожи. Отличие состоит лишь в процедуре определения валовой стоимости воспроизводства и валовой стоимости замещения.

В основе сравнительного подхода лежит сравнительный анализ стоимости проданных объектов, которые сходны с оцениваемым объектом по максимальному количеству характеристик. Для выявления отличий между объектами вносятся соответствующие корректировки. В результате, проведенный сравнительный анализ позволяет объективно оценить объект недвижимости. Чаще всего сравнительный подход используют для формирования стоимости объекта при условии наличия активного рынка такого вида объектов.

Доходный подход базируется на определении стоимости оцениваемой недвижимости на основе текущего ожидаемого размера доходов, которые могут быть получены в результате обладания данным объектом. К основным методам доходного подхода относятся: прямая капитализация доходов и дисконтирование денежного потока. Метод прямой капитализации может быть применен в том случае, если эксперт-оценщик посчитает, что годовой чистый доход является прогнозируемым и лишен четко выраженной тенденции к какому-либо изменению.

При этом период его получения не должен быть ограничен во времени. Метод непрямой капитализации (дисконтированного денежного потока) может быть использован в том случае, если эксперт-оценщик считает, что денежные потоки, которые планируется получить от использования объекта, являются неодинаковыми и непостоянными на протяжении всего прогнозируемого периода.